駐車場経営の利回りの計算と相場。利回りを最大化する差別化とは？

更新日：2025年7月12日 | Taeko

使っていない駐車スペースがあるなら、それは家計を助ける大切な資産になるかもしれません。駐車場として貸し出すことで得られる収入の目安や、実際にどれくらい利益が残るのかを知るには「利回り」の考え方が必要です。

この記事では、収益の計算方法や地域ごとの相場、そして他の駐車場と差をつけて選ばれるための工夫について、わかりやすく解説します。土地を眠らせたままにせず、活かすことで家計にゆとりが生まれる可能性があります。

将来のためにも、使い方を見直してみることが大切です。

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自宅の駐車スペースを有料で貸すことには、大きな可能性があります。使っていない土地が、家計を助ける収入源になることは、思っているより身近な選択です。良い点は、場所が良ければ安定した収入が見込めること、そして初期費用や管理の工夫次第で利回りを高められることです。コインパーキングや月極など、運営の方法も選べます。

ただし、注意すべき点もあります。設備費や維持費がかかること、また立地によっては思うような利用が得られず、収益が上がらないこともあります。料金の設定や利用者の目線での使いやすさも大切です。

今は電気自動車の充電器をつけたり、上の空間を活かした活用も考えられる時代です。土地を眠らせてしまうのではなく、誰かの役に立ちながら、自分の生活も守る選択肢として考える価値があります。

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駐車場経営で得られる収入と利回りの基本

使っていない駐車スペースが、毎月お金を生む場所に変わります。
「車がないから使っていない」「物置になっている」そんな駐車場が、毎月安定した収入をもたらす資産になることをご存じでしょうか。

まずは、どれくらいの収入が期待できるのか、そして利回り（利益の割合）の考え方について、わかりやすくご説明します。

駐車場経営の収入はどのくらいか

駐車場の利回りは、どのくらい収入が得られるかを数字で考える大切なものです。うまくいけば、初期費用が少なくても大きな利益を得られることもあります。

土地の場所や使い方で、大きく変わるため、始める前にしっかり確認しておくことが安心につながります。

• 土地の価格が安い地域では、高い利回りが出ることがあります。
• コインパーキングは、15〜30％くらいの利回りが目安になります。
• 月極駐車場の利回りは、だいたい4％前後といわれています。
• 利回りは、初期費用が少なくて賃料が高ければ高くなります。
• 利回りの数字は、始める前にしっかり計算して見ておくことが大切です。

利回りは土地の条件と使い方で大きく変わります。利回りの計算はプロに依頼すると良いです。

地域ごとに変わる収益の目安

地域によって駐車場の収入には大きなちがいがあります。たとえば東京では高く貸せても、土地の値段も高いため、思ったほど利益が残らないこともあります。

場所ごとの相場を知ることが、失敗しないための大事な一歩です。

• 東京や大阪などの都市では、月極で2万円以上の収入が見込まれます。
• コインパーキングは、1時間あたりの料金が地域で大きく違います。
• 札幌や広島、福岡では、月極の賃料は1万円台が多くなっています。
• 土地の値段が高い地域では、収入が多くても利回りが下がることもあります。
• 地域ごとの数字を知ることで、どのくらいの収益が期待できるかが見えてきます。

地域の相場は高くても、利益が多いとは限りません。周辺でどの程度の利益が出ているのか？を聞いてみると良いです。

空きが多いと収入が減る理由

駐車場経営では、空いている時間を減らすことが利益につながります。

たとえ1台あたりの料金が高くなくても、たくさんの人に使ってもらえる状態をつくることで、結果として安定した収入を得ることができます。

• 稼働率は、1日で何時間使われたかで計算されます。
• たとえば6時間使われたら、稼働率は25％になります。
• 全部のスペースの平均を出して、全体の稼働率を見ます。
• 利回りを上げるには、使われる時間を増やす工夫が効果的です。
• 賃料を上げすぎると、利用者が減ることもあるため注意が必要です。

たくさん使ってもらえることが、利益を上げる近道です。

利回りを計算して経営の計画を立てる方法

無理のない経営には、数字での見通しが大切です。
思ったよりお金が残らない、と後から後悔しないためには、あらかじめ利益の計算をしておくことが大切です。

ここでは、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの計算方法を使って、将来の収入をしっかりとイメージできる方法をお伝えします。

まずは表面利回りから考える

駐車場の利益を数字で見たいときは、「表面利回り」を使って考えます。かんたんな計算で、どのくらいの収入が見込めるかをイメージすることができます。実際の計算方法を知っておくと、計画が立てやすくなります。

• 満車でうまくいった場合の年間の収入をまず計算します。
• たとえば20台、1台2万円、12か月なら年間480万円になります。
• 土地代などの購入費用を分母にして、利回りを出します。
• この例では、3,000万円で土地を買った場合の利回りは約16％です。
• 表面利回りは、費用や経費をまだ引いていない状態の数字です。

表面利回りは、収入の目安をつかむ最初の計算です。

実際の利益を知る「実質利回り」とは

実際にどれくらいの利益が残るかを知るには、「実質利回り」を使います。表面の数字だけでなく、かかったお金や運営にかかる費用をしっかり引いて考えることが大切です。

思ったより少ない利益になることもあるため、事前の確認が必要です。

• 契約率を考えた収入は、たとえば90％なら432万円になります。
• 実質利回りは、収入から経費を引いてから計算します。
• この例では、初期費用350万円、経費込みで利回りは約2.2％になります。
• 表面利回りとの差が10％以上あることもあるため、注意が必要です。
• 設備費や土地の価格によって、最終的な利益は大きく変わります。

実質利回りで、本当に残るお金を知ることが大切です。

駐車場の利益をもっと増やす工夫とは

同じ広さの土地でも、やり方で利益が大きく変わります。
せっかく駐車場として使うなら、少しの工夫で収入をより高くする方法を知っておくと安心です。

立地や運営の仕方、費用をおさえる考え方など、実際に収益を出すための具体的な工夫を丁寧にお伝えします。

車をとめたい人が多い場所を選ぶ

駐車場経営で収入を安定させるには、「どこにあるか」がとても重要です。たくさんの人が車をとめたいと思う場所にあることで、使われる回数が増え、利益も安定します。

周りの環境をよく見ることが、成功の第一歩です。

• 駅や観光地の近くでは、コインパーキングの利用が多くなります。
• 商業施設のそばにある駐車場も、よく使われやすいです。
• 月極駐車場は、アパートやマンションの多い住宅地で需要が見込めます。
• オフィス街では、会社がまとめて契約することもあります。
• 車をとめたい人が多い場所ほど、稼働率が上がりやすいです。

車をとめたい人が多い場所かどうかが、成功の分かれ道です。

自分で管理する？それとも会社にまかせる？

駐車場をどのように運営するかで、手間も収入も大きく変わります。自分で全部行う方法、専門の会社にまかせる方法、毎月決まった金額だけを受け取る方法などがあります。

それぞれのやり方のちがいを知ることで、無理なく収入を増やす道が見えてきます。

運営方法のちがいを知って、自分に合うやり方を選ぶことが大切です。

初めにかかるお金と続けてかかる費用を少なくする

駐車場でしっかり利益を出すには、最初にかかるお金と運営にかかる費用をできるだけおさえることが大切です。

安く始める方法もありますが、使う人の満足度にも気をつけながら判断することが、安定した収益につながります。

• 工事費を抑えるために、砂利を使う方法があります。
• 砂利の駐車場は安く作れますが、雨の日にタイヤが汚れやすくなります。
• コインパーキングの場合は、何社かの見積もりをくらべることが大切です。
• 委託料や月々の費用（ランニングコスト）も忘れずに計算します。
• 見た目や使い勝手が悪いと、利用者が減って収益が下がるおそれがあります。

安く始める工夫と、使いやすさのバランスが収益を左右します。

他とちがう魅力で選ばれる駐車場にする方法

「ここに停めたい」と思ってもらえる工夫が収入を変えます。
ただの空きスペースでは、人は集まりません。

ですがちょっとした工夫で、選ばれる駐車場に変えることができます。満車に近づける集客方法や、電気自動車に対応した設備など、差をつけるアイデアをご紹介します。

いつも満車を目指す集客の工夫

駐車場をいつも使ってもらうには、「見つけやすく」「使いやすく」「安心できる」ことが大切です。どれだけ車の利用が多い場所でも、料金や入口の工夫がなければ選ばれません。

はじめての人にもわかりやすく、リピーターにもやさしい設計が、満車に近づける大きなポイントです。

• 明るく目立つ看板で、遠くからでも駐車場がすぐにわかるようにします。
• 段差や入口の位置を工夫して、入りやすく出やすい設計にします。
• 短時間利用が多い場所では、30分ごとの料金にすると使いやすくなります。
• 観光地では、長時間でも安心な料金設定が好まれます。
• 曜日や時間帯で料金を変えると、空いている時間も埋まりやすくなります。
• 最大料金を決めておくことで、安心してとめられると感じてもらえます。
• 不満を残さず、使いやすさを大切にすることでリピーターが増えます。
• 一度使った人が「また使いたい」と思える細かな気づかいが重要です。

満車に近づけるには、見やすさ・使いやすさ・安心感の工夫が必要です。

上の空間も活かしてさらに収入を得る

コインパーキングだけではもったいないと感じたら、上の空間を使うことも考えてみてください。土地がせまくても、上に建物を建てることで収益を大きく増やすことができます。

地域のニーズを見ながら活用することで、土地の価値をより高くできます。

• 土地がせまいと駐車台数が限られるため、収入も少なくなります。
• コインパーキングの上に建物を建てることで、さらに利益を上げることができます。
• 用途地域が商業地域にあたる場所なら、容積率を大きく使えます。
• オフィスや店舗、アパートなどを組み合わせることで収益が増えます。
• 商業施設やオフィスは、住宅よりも高い利回りが出やすい傾向があります。
• 土地の条件や地域の特徴を見て、最も合った使い方を選ぶことが大切です。

駐車場の上空を活かすと、狭い土地でも大きな利益につながります。

使う人が得をするしくみでリピーターをふやす

一度使ってもらった駐車場を「また使いたい」と思ってもらうためには、使いやすさとお得さの工夫が大切です。

近くのお店と連携した割引や、スマートフォンで予約できる仕組み、現金いらずの簡単な支払い方法などを取り入れると、利用者の満足度が高まり、リピーターが増えていきます。

• 近くのお店と連携して、買い物で駐車料金を割引すると、利用する人が増えます。
• 回数券やバーコードの割引チケットで、何度も来てもらいやすくなります。
• スマートフォンのアプリで空き情報を見られるようにすると、探す手間が減ります。
• 事前予約ができると、出かける計画が立てやすくなります。
• タッチ決済やスマホ決済など、現金を使わない支払い方法を取り入れると便利です。
• その場で領収書が出る仕組みがあると、ビジネスで使う人にとって使いやすくなります。
• 支払いがスムーズになると、混雑を減らしストレスも少なくなります。

便利でお得な仕組みが、また使いたいと思ってもらえる理由になります。

電気自動車のための充電スポットをつける

電気自動車がふえている今、駐車場に充電スポットをつけることは大きな差別化になります。まだまだ数が足りないため、「充電できる駐車場」として選ばれやすくなります。

今後を見すえた備えとしても、有効な取り組みです。

• 電気自動車の利用がふえており、充電できる場所の数がまだ足りません。
• 駐車場に充電器をつけると、電気自動車のオーナーにとって便利です。
• 目的地での充電ニーズが高まっており、コインパーキングでの設置は特に効果的です。
• まだ対応している駐車場が少ないため、早めの導入が差別化につながります。
• 太陽光などの再生可能エネルギーと組み合わせれば、環境にもやさしい設備になります。

充電スポットの設置は、これからの時代に選ばれる駐車場にするための大きな一歩です。

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まとめ：駐車場経営の利回りの計算と相場。利回りを最大化する差別化とは？

駐車場経営で利回りを高め、しっかりと収益を得るためには、「場所の選び方」と「運営の工夫」がとても大切です。ただ空いている土地を貸すだけでは思うように利益は出ません。ですが、立地や使い方、料金の決め方などを丁寧に考えることで、自宅の駐車スペースでも大きな収入につなげることができます。

利回りの計算には、表面利回りと実質利回りがあります。最初に見える収入だけでなく、費用を引いたあとに本当に残る利益をしっかり見ておくことで、安心した経営ができます。特に、砂利敷きや自主管理など、初期費用や運営コストをおさえる工夫は、無理なく始めるための助けになります。

また、駐車場の集客を意識することも重要です。看板をわかりやすくしたり、料金を時間帯や地域に合わせたりすることで、利用してくれる人が増えていきます。キャッシュレス対応やアプリの導入、近くの商業施設との連携など、使う人にとって「便利だ」と感じてもらえる工夫も欠かせません。リピーターが増えれば、稼働率も上がり、結果として収入も安定します。

さらに、将来を見すえて電気自動車の充電設備をつけたり、駐車場の上に建物を建てたりすることで、土地をより価値あるものに変えることも可能です。土地は眠らせておくと負担になりますが、使い方を工夫すれば、家計を支える心強い存在になります。収益の出る駐車場は、誰かのために使われながら、持ち主の生活を支えてくれる資産になります。使わずに放置してしまうのは、あまりにももったいないことです。

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使われていない駐車スペースが、重たい税金やローンの負担になっていると感じるのは、とてもつらいことだと思います。大切な土地が、誰かの役に立ちながら家計を支える力になる可能性もあります。

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